您会在2021年开始自己的房地产开发业务吗?

将零售物业转变为住宅-获批准的发展权利

2021年会成为小型独立房地产开发商之年吗?过去10个月修改规划规则在英格兰比前十年的总和,因为政府寻找一种方法来达到每年创造300000个新屋的目标,同时刺激经济作为COVID复苏的努力的一部分。

高街上的商店受到封锁的打击尤其严重,迫使为数不多的忠实顾客在网上购物。而且,由于很多人都能在第二天免费送货和退货,光顾商业街的理由也就越来越少了。

因此,大约11,120个连锁店出口从1月到6月2020年关闭,净额达到6,000商店。全国各地的许多高街道现在是他们以前的自我的阴影,带空的店面和慈善商店,以前是先前的零售空间。

在过去的100年左右的时间里,商业街在英国一直具有重要的文化意义,如果失去了商业街,大多数人都会感到难过。然而,正如propertyCEO联合创始人里奇•克拉普森(Ritchie Clapson)所解释的那样,现在就有帮助了。政府正计划彻底重塑商业街,将其转变为独立商业中心。

有许多更大的零售商已经搬出城镇和网上​​,有更多专业,独立的商店和精品店以及咖啡馆和餐馆的空间,搬回。他们为什么这样做?这种转变的关键驱动因素是增加高街和周围地区的住房数量的计划,政府介绍进一步允许的发展权利,以便更允许更多的非住宅建筑物转换为新房。

随着越来越多的人住在市中心,对当地商店和设施的需求将会增加。通过鼓励更多有趣和多样化的独立零售商和餐馆,高街也将成为那些生活在城外的人的休闲目的地。这样一来,许多问题似乎都取决于将多余的市中心建筑改造成住宅的能力。

如何改变允许的发展权

目前的规划申请流程缓慢而过期,往往在当地规划机构(LPAS)和物业开发人员之间产生对抗关系。如果LPA不喜欢计划,他们可以使开发人员向前发展困难,如果不是不可能的话。然而,大多数规划决策上诉的吸引力被推翻,纳税人的钱,延迟了新房的交付。

政府试图通过引入允许的发展权利来改善规划审批过程的可预测性。这些权利允许开发人员更改建筑物的使用,而无需申请完整的计划许可。

相反,他们必须使用称为“先前通知/批准”的过程通知安理会,该过程使地方当局固定时间尺度来评估少数设定标准的申请,并做出决定。如果在该时间尺度内没有决定,则默认情况下批准。这保证了开发人员清晰的时间表和更确定性,帮助使过程更加可预测和可管理。

In September 2020, the government changed the classification of various types of non-residential buildings and lumped them into a new ‘super-category’ called Class E. This means that developers won’t need any prior approval or planning permission to change the use/class of any building in Class E to another use class within Class E (because effectively they are now all in the same use class already). An office can be converted to a shop or restaurant, and vice versa, without planning permission being required.

更重要的是,政府最近宣布计划在允许发展中将E级建设更改为住宅用途。这些计划的咨询期很快结束,预计新规则将于今年晚些时候生效。

物业发展的双赢

通过消除房地产开发商的一个关键障碍——将商业地产的用途改为住宅——可以更快地在旧商业地产内建造更多住宅。而这一最新提出的许可开发权,将是政府的高街复兴计划的基础。

那么,为什么这会改变揭示独立财产开发商的崛起?

通常,当人们想到房地产开发商时,他们想到了像Barrett和柿子这样的大公司。然而,将一个小型零售或办公室单元转换为公寓对于大型房屋建筑商来说太小,对于大型房屋建筑,甚至是中型开发人员感兴趣。进入不同品种的家庭建设者 - 小型开发人员。

这些小型开发人员究竟是谁?在许多情况下,他们将成为企业主,房东或寻求多元化的企业万博2018世界杯直播家,但小规模发展的吸引力在2020年期间大幅扩大,许多人从各界都将其视为潜在路线回归财务安全。

有趣的是,成为第一次属性开发人员并没有尽可能多地获得尽可能多的技能,经验或前期投资。该物业开发人员的主要作用是组装一支球队,找到一个良好的机会,并监督该项目 - 在某些方面与家庭改造项目不太不同,但在不同的规模上。

目前从事房东工作或拥有自己业务的人已经具备了所需的关键技能,尽管他们需要接受如何监督房地产开发过程的培训。

它并非没有风险,它肯定不容易,需要完成一个项目需要时间,因此无需申请获得富有的快速商家。但作为创造重大回报的手段,可以说是那里最具高度杠杆的商业模式之一。

有趣的是,这可能为英国经济提供另一种生命线。锁定的小企业已被困难,许多企业所有者正在寻找额外或替代的收入来源。万博2018世界杯直播

那些在相关领域失去工作的人也可能被为自己工作的想法所诱惑。独立开发商也更有可能建造有趣的、多样化的住宅,提供有吸引力的居住环境,而不是大型开发商通常建造的批量生产的住宅。

小型独立房地产开发项目如何运作

大多数人都很熟悉“先买后租”的模式,他们常常觉得房地产开发的风险一定要大得多。然而,与成为房东相比,开始房地产开发的前期资金可能要少得多。这一切都取决于你所做的交易。

当您申请抵押贷款时,贷方通常会看着您,个人,首先,您打算购买的建筑物,看看它是否会保留其价值。如果看起来很好,你会得到你的抵押贷款。

随着物业发展,专业商业贷款人将首先评估这笔交易,并创建什么情况。如果承包商破产了怎么办?或市场下降?他们会查看您的承包商,建筑师,规划顾问等,看看您的团队是否有多稳健。

最后,他们会考察你,看你是否有核心技能和经验在预算内完成工作。大多数房东或企业主已经具备了这些核心技能,如果他们以正确的方式展示,很可能会获得批准。

商业贷款人通常占房地产成本的70%,100%的开发成本(假设您有规划许可或允许的发展权),在项目过程中释放批准的发展资金。

为了资助额外的30%的前期财产成本,您可以转向私人贷款人。商业贷款人通常希望看到游戏中有皮肤,因此可能要求您在30%的30%占自己的10%中。

当然,建立你的企业和评估房地产交易是有一些费用的。您需要建立一个网站、后台办公、会计等等,还需要支付建筑师报告等专业费用。

然而,用不到1万英镑的钱,你可以买到价值30万英镑的房产,一旦开发出来,可能会带来六位数的潜在利润。一旦你掌握了诀窍,你就可以扩大规模,同时承担多个项目。

对新规则的担忧

几年前,在首次出版的允许发展权时,没有对建造的最低单位规模要求,这使得能够更容易地重复更大的商业建筑。然而,少数令人肆无忌惮的开发商继续创建狭窄,不合格的住宿,通常很少或根本无法进入自然光线。

因此,政府最近引入了一个要求,即所有允许的开发项目必须从6提交th4月2021年4月必须符合国家空间标准。这确保所有开发的所有单位都必须在其尺寸和光线访问方面满足最低标准。

如果政府的目标是让城镇中心恢复活力,那么我们最终必须享受商店,咖啡馆和住房的正确组合,否则有风险将城镇转变为无尽的住宅景观。

当地议会可能会旨在发布第四条指示,以防止这一点,因为这些有效暂停了允许的发展权,并要求每个发展都有完全的规划许可。

显然,这是一种潜在的大锤式的方法;这可能会让我们回到起点,破坏这一过程中商业街振兴的努力。因此,政府和地方议会必须采取平衡的方法,使我们能够在崭新的市中心创造适当的住宅、零售和商业空间。

对于那些希望参加这一高街革命的人来说,小规模开发人员角色仍有空缺。随着新的允许发展权利,预计将从1生效2021年8月,时间真的是再好不过了。

关于作者

本指南是由Ritchie Clapson, cent MIStructE为ByteStart独家编写的propertyce.是一个全国性的房地产开发和培训公司,帮助人们在业余时间创造成功的房地产开发业务。它使学生​​的现有生活技能在教导它们的同时,他们需要成功地进行小规模发展所需的财产,商业和心态,重点是利用现有的允许的发展权,以尽量减少风险,最大化回报。

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参考:

https://www.bbc.co.uk/news/business-54572668.

https://www.gov.uk/government/consultations/supporting-housing-delivert-and-public-service-infrasture/supporting-housing-delivery-and-public-service-infrastructure#consolidation-and-simplified-of-现有允许的发展 - 权限

图像:Depositphotos

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